ถึงจะตกลงราคากันได้แล้ว แต่ค่าใช้จ่ายวันโอนคือจุดที่หลายคนประเมินพลาด นอกจากราคาบ้านยังมีค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งบางรายการผู้ซื้อจ่าย บางรายการเป็นหน้าที่ผู้ขายตามกฎหมาย บทความนี้สรุปว่าใครจ่ายอะไร คำนวณอย่างไร และต้องเตรียมอะไรก่อนวันนัดโอน
ค่าใช้จ่ายตอนโอนบ้านและคอนโด มีอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายในวันโอนแบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม คือ ค่าธรรมเนียมที่เกิดตอนจดทะเบียนโอนและจดจำนอง กับภาษีที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจาก “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ของกรมที่ดินเป็นหลัก ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกันเสมอไป หากราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่จะใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ
- ค่าธรรมเนียมการโอน อัตราปกติ 2% ของราคาประเมิน จ่ายตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าจดจำนอง อัตราปกติ 1% ของวงเงินจดจำนอง (เฉพาะกรณีกู้ซื้อและจดจำนองกับธนาคาร)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า เรียกเก็บจากผู้ขาย เมื่อเข้าข่ายต้องเสียภาษี
- อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า ใช้ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายเป็นผู้ออกตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยบุคคลธรรมดาคำนวณแบบขั้นบันไดจากราคาประเมิน ส่วนนิติบุคคลมักหักในอัตราคงที่
อย่าลืมค่าใช้จ่ายนอกกรมที่ดิน เช่น ค่าประเมินราคา ค่าประกันอัคคีภัย ค่าบริการส่วนกลางล่วงหน้า และค่าขนย้าย ซึ่งควรเผื่อไว้อีก 1–3% ของราคาทรัพย์
ใครจ่ายค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าจดจำนอง
กฎหมายกำหนด “ผู้มีหน้าที่เสียภาษี” ไว้ชัดเจน แต่ในทางปฏิบัติ ฝ่ายซื้อและฝ่ายขายมักตกลงกันล่วงหน้าว่าใครรับผิดชอบส่วนใด เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต่อรองได้ผ่านสัญญาจะซื้อจะขาย จึงควรเขียนผู้รับผิดชอบให้ชัดเจน
ฝั่งผู้ซื้อ
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ตามธรรมเนียมมักเป็นผู้ซื้อ แต่บ่อยครั้งที่ตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง
- ค่าจดจำนอง 1% เป็นของผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร รวมถึงค่าประเมินหลักประกันและค่าประกันอัคคีภัย
- ค่าใช้จ่ายธนาคาร เช่น ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ ค่าอากรแสตมป์สัญญากู้ และค่าบริการอื่นตามเงื่อนไขสินเชื่อ
ฝั่งผู้ขาย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% แล้วแต่กรณี เป็นหน้าที่ของผู้ขายตามกฎหมาย
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายเป็นผู้รับภาระ เว้นแต่ตกลงให้ผู้ซื้อรับแทน ซึ่งต้องระบุในสัญญา
- ค่าปลดจำนอง หากทรัพย์ยังติดจำนองกับธนาคารเดิม ผู้ขายต้องเคลียร์ก่อนโอน
หากซื้อจากบริษัทผู้พัฒนา โครงการมักให้ผู้ซื้อรับค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเต็มจำนวน ส่วนบริษัทรับภาษีฝั่งผู้ขาย จึงควรอ่านสัญญาจะซื้อจะขายให้ละเอียดก่อนวางเงินจอง
ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนบ้านราคา 3 ล้านบาท
สมมติราคาซื้อขายและราคาประเมินเท่ากันที่ 3,000,000 บาท ผู้ซื้อกู้ธนาคาร 2,700,000 บาท และตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% = 60,000 บาท ผู้ซื้อจ่ายครึ่งหนึ่ง 30,000 บาท
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ = 27,000 บาท ผู้ซื้อรับเต็มจำนวน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 99,000 บาท ผู้ขายรับผิดชอบ (หากเข้าข่ายต้องเสีย)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามหลักเกณฑ์สรรพากร ผู้ขายรับผิดชอบ
ฝั่งผู้ซื้อมีภาระประมาณ 57,000 บาท หรือราว 1.9% ของราคาบ้าน แต่ตัวเลขจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมิน วงเงินกู้ และข้อตกลง ควรขอให้ธนาคารช่วยคำนวณล่วงหน้าอย่างน้อย 1–2 สัปดาห์ก่อนวันโอน
กรณีที่ค่าโอนอาจถูกลง: บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้าน และมาตรการภาครัฐ
ภาครัฐเคยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีเงื่อนไขเรื่องประเภทผู้ขายและช่วงเวลาที่ประกาศใช้ มาตรการลักษณะนี้เปลี่ยนแปลงได้ทุกปี จึงควรถามธนาคารหรือสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนว่าเข้าเงื่อนไขในขณะนั้นหรือไม่
อีกกรณีที่ควรรู้คือผู้ขายบุคคลธรรมดาที่ถือครองทรัพย์ไม่ถึง 5 ปีอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทนอากรแสตมป์ ส่วนผู้ขายนิติบุคคลต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทบทุกกรณี การรู้สถานะผู้ขายตั้งแต่ต้นช่วยประเมินค่าใช้จ่ายได้แม่นขึ้น
เช็กลิสต์เตรียมตัวก่อนวันโอน
- ตรวจราคาประเมินทุนทรัพย์ของทรัพย์ที่กรมที่ดิน หรือขอให้ธนาคารประเมินร่วมด้วย
- ขอใบโฉนดและตรวจหลักประกันว่ามีบุริมสิทธิ์หรือจำนองค้างอยู่หรือไม่
- ตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครจ่ายค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีแต่ละตัว
- เตรียมเอกสารผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมให้ครบ รวมถึงหนังสือมอบอำนาจ
- ขอตารางค่าใช้จ่ายจากธนาคารล่วงหน้า และเผื่อเงินสดสำรอง 2–3% ของราคาทรัพย์
หากกำลังมองหาบ้านพร้อมอยู่หรือคอนโดที่ต้องการโอนภายในปีนี้ ลองดูประกาศจริงในหมวด บ้าน และ คอนโด ซึ่งระบุทำเลและราคาไว้ชัดเจน ตัวอย่างเช่น ขายบ้านเดี่ยว 2 ชั้นหลังมุม 63 ตรว. โครงการเพฟ รามอินทรา–วงแหวน และ ให้เช่า/ขาย Noble Ploenchit 1 ห้องนอน 45 ตรม. ก่อนตัดสินใจควรนัดดูทรัพย์และสอบถามค่าใช้จ่ายวันโอนกับเจ้าของโดยตรง
คำถามที่พบบ่อยเรื่องค่าโอนบ้าน
1. ค่าโอนบ้านปกติใครจ่าย?
ตามธรรมเนียมผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ส่วนผู้ขายจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย แต่ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงเปลี่ยนผู้รับผิดชอบได้ ขอให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
2. ค่าโอนคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน?
ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินเป็นฐานหลัก หากราคาที่ตกลงซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่จะใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ
3. ต้องเตรียมเงินสดเท่าไรในวันโอน?
ควรเผื่อค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายธนาคารรวมประมาณ 2–3% ของราคาทรัพย์ หรือขอตารางค่าใช้จ่ายที่แน่นอนจากธนาคารก่อนวันโอน
สรุป: ค่าโอนบ้านมีทั้งค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง และภาษีหลายรายการ ควรตกลงผู้รับผิดชอบให้ชัดในสัญญาตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง และขอประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าเพื่อป้องกันปัญหาวันโอน ดูประกาศเพิ่มเติมได้ที่ Kaibaan.in.th