การซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม หรือที่ดินสักผืนเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ของชีวิต และด่านที่ทำให้หลายคนกังวลไม่แพ้การเลือกทำเล ก็คือการขอสินเชื่อกับธนาคาร เพราะต่อให้เจอทรัพย์ที่ถูกใจแล้ว แต่ถ้าวงเงินกู้ไม่ผ่านหรือได้เงื่อนไขไม่ดี แผนซื้อบ้านก็อาจต้องเลื่อนออกไป บทความนี้รวบรวมขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้านปี 2569 ตั้งแต่การเช็กเครดิตของตัวเอง การเตรียมเอกสาร ไปจนถึงเคล็ดลับที่ช่วยเพิ่มโอกาสอนุมัติ พร้อมค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมในวันโอน โดยเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารจะแตกต่างกัน ควรตรวจสอบรายละเอียดกับธนาคารโดยตรงก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
ทำไมต้องเตรียมตัวก่อนขอสินเชื่อบ้าน
หลายคนเข้าใจว่าการขอสินเชื่อเริ่มตอนเดินเข้าไปคุยกับธนาคาร แต่จริง ๆ แล้วเริ่มจากตัวเราก่อน เพราะธนาคารจะพิจารณาทั้งรายได้ ภาระหนี้ที่มีอยู่ ประวัติการชำระหนี้ และมูลค่าของทรัพย์ที่จะซื้อเป็นหลักประกัน หากมีหนี้สินหลายก้อนหรือเคยชำระหนี้ล่าช้า โอกาสกู้ผ่านจะลดลงทันที และแม้กู้ผ่านก็อาจได้วงเงินหรือเงื่อนไขไม่ดีเท่าที่ควร
การเตรียมตัวล่วงหน้าอย่างน้อย 3-6 เดือนก่อนยื่นกู้ ช่วยให้มีเวลาเคลียร์หนี้ที่ค้าง เก็บเงินดาวน์ให้ถึงเป้า และจัดเอกสารให้ครบถ้วน ที่สำคัญคือช่วยให้ประเมินได้ว่า "ราคาบ้านที่ไหวจริง" อยู่ที่เท่าไหร่ เพื่อไม่ให้ตึงมือในวันที่ต้องเริ่มผ่อน อีกทั้งยังมีเวลาศึกษาเงื่อนไขจากหลายธนาคารเพื่อเลือกข้อเสนอที่เหมาะกับเราที่สุด
5 ขั้นตอนขอสินเชื่อบ้านสำหรับมือใหม่
ภาพรวมของกระบวนการขอสินเชื่อบ้านมี 5 ขั้นตอนหลัก ดังนี้
- เช็กเครดิตบูโรและเคลียร์หนี้ค้าง เริ่มจากตรวจรายงานเครดิตของตัวเองกับบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (NCB) ซึ่งประชาชนมีสิทธิ์ตรวจตามเงื่อนไขที่กำหนด ดูว่ามีหนี้ค้างชำระหรือบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้แต่ยังไม่ปิดหรือไม่ และปิดหนี้ที่ค้างให้เรียบร้อยก่อนยื่นกู้
- ประเมินกำลังผ่อนของตัวเอง แนวปฏิบัติทั่วไปคือ ภาระผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้สุทธิต่อเดือน และธนาคารมักพิจารณาภาระหนี้รวมทุกก้อนเทียบกับรายได้ (DSR) ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ลองคำนวณยอดผ่อนที่ไหวจริงโดยเผื่อดอกเบี้ยขาขึ้นไว้ด้วย
- เตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่าย นอกจากเงินดาวน์ตามเงื่อนไขผู้ขายหรือโครงการ ยังมีค่าจอง ค่ามัดจำ และค่าใช้จ่ายวันโอน ควรกันเงินสำรองฉุกเฉินไว้อย่างน้อย 3-6 เดือนของค่างวด เพื่อรองรับเหตุไม่คาดคิดหลังเป็นเจ้าของบ้าน
- เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร ดูทั้งอัตราดอกเบี้ยช่วงแรก (แบบคงที่หรือลอยตัว) ค่าธรรมเนียมที่ถูกยกเว้น เงื่อนไขการผ่อน และทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ในอนาคต ไม่ใช่ดูแค่ดอกเบี้ยปีแรกอย่างเดียว
- ยื่นกู้และรอผลอนุมัติ ขั้นตอนคือยื่นเอกสาร ธนาคารตรวจสอบและประเมินราคาทรัพย์ พิจารณาอนุมัติ จากนั้นจึงทำสัญญากู้และจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้ควรรับสายจากธนาคารให้เร็ว และเลี่ยงการยื่นกู้หลายแห่งพร้อมกันเกินความจำเป็น เพราะทุกครั้งที่มีการสอบถามเครดิตจะถูกบันทึกไว้ในรายงาน
เอกสารที่ต้องเตรียมตอนยื่นกู้
เอกสารที่ธนาคารขอบ่อยที่สุดแบ่งเป็น 3 กลุ่มใหญ่ ดังนี้
1) เอกสารส่วนตัว
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน
- ทะเบียนสมรสหรือใบหย่า (ถ้ามี) และใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
2) เอกสารรายได้
- พนักงานประจำ: สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน หนังสือรับรองเงินเดือน สรุปภาษี 50 ทวิ หรือ ภ.ง.ด.91 และรายการเดินบัญชีที่เงินเดือนเข้า 6 เดือน
- เจ้าของธุรกิจหรืออาชีพอิสระ: ทะเบียนพาณิชย์หรือหนังสือรับรองบริษัท งบการเงินหรือรายการรับ-จ่ายย้อนหลัง 6-12 เดือน รายการเดินบัญชีธนาคาร และหลักฐานการเสียภาษี
3) เอกสารหลักประกันและสัญญา
- สัญญาจะซื้อจะขาย ใบจอง และหลักฐานการจ่ายเงิน
- สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของทรัพย์ที่จะซื้อ
- แบบแปลนหรือรายละเอียดทรัพย์ (ถ้ามี) เพื่อประกอบการประเมินราคา
ธนาคารแต่ละแห่งอาจขอเอกสารเพิ่มเติม เช่น ใบรับรองการทำงาน หรือรายการเดินบัญชีบัญชีอื่น ทางที่ดีควรสอบถามเจ้าหน้าที่ล่วงหน้าว่าต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง จะได้เตรียมครบในรอบเดียว
ธนาคารพิจารณาสินเชื่อจากอะไรบ้าง
ทำความเข้าใจเกณฑ์ที่ธนาคารใช้ จะช่วยให้รู้ว่าควรเสริมจุดไหนก่อนยื่นกู้ ปัจจัยหลักมีดังนี้
- ความสามารถในการชำระหนี้ เทียบรายได้ประจำกับภาระหนี้ทั้งหมด ทั้งผ่อนบ้าน ผ่อนรถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล โดยใช้เกณฑ์สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย
- ประวัติเครดิต ดูจากรายงานเครดิตบูโร ทั้งความล่าช้าในการชำระและภาระคงค้างในอดีต
- มูลค่าหลักประกัน ธนาคารจะประเมินราคาทรัพย์จากทำเล สภาพ และราคาตลาดเทียบกับราคาที่ตกลงซื้อ ถ้าราคาซื้อสูงกว่าประเมิน วงเงินกู้อาจไม่ถึง ทำให้ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเอง
- ความมั่นคงของอาชีพ ผู้มีเงินเดือนประจำและอายุงานต่อเนื่องมักพิจารณาได้ง่ายกว่า ส่วนอาชีพอิสระต้องมีหลักฐานรายได้ชัดเจนและสม่ำเสมอ
- อายุและระยะเวลากู้ อายุผู้กู้เมื่อรวมระยะเวลาผ่อนไม่ควรเกินเพดานที่ธนาคารกำหนด และหากกู้ร่วม รายได้และเครดิตของผู้กู้ร่วมก็ถูกนำมาพิจารณาด้วย
เคล็ดลับเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
- ชำระหนี้ทุกก้อนตรงเวลาต่อเนื่องอย่างน้อย 3-6 เดือนก่อนยื่น และพยายามลดยอดคงค้างบัตรเครดิตให้ต่ำเมื่อเทียบกับวงเงิน
- เลี่ยงการเปิดบัตรเครดิตหรือสินเชื่อใหม่ รวมถึงการเป็นผู้ค้ำประกันให้ผู้อื่นในช่วงก่อนยื่นกู้
- เตรียมเอกสารให้ครบและให้ข้อมูลตรงกับความจริง เพราะธนาคารตรวจสอบย้อนหลังได้ และการปกปิดข้อมูลอาจทำให้ถูกปฏิเสธโดยตรง
- ถ้ารายได้คนเดียวไม่พอ พิจารณากู้ร่วมกับคู่สมรสหรือญาติที่มีรายได้ประจำ แต่ต้องเข้าใจว่ากู้ร่วมคือเป็นหนี้ร่วมกัน
- เลือกวงเงินที่ไหวจริงและมีแผนสำรอง หากธนาคารอนุมัติวงเงินน้อยกว่าที่ขอ
- ถ้าใช้บริการกับธนาคารใดอยู่ เช่น บัญชีเงินเดือน บัญชีออมทรัพย์ หรือบัตรเครดิต ลองปรึกษาธนาคารนั้นก่อน เพราะความสัมพันธ์ระยะยาวอาจช่วยให้การพิจารณาคล่องตัวขึ้นในหลายกรณี
ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมตอนซื้อและโอน
นอกจากราคาบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายรอบด้านที่ควรกันเงินไว้ตั้งแต่ต้น ดังนี้
- เงินจองและเงินมัดจำ ควรเช็กเงื่อนไขการคืนเงินในสัญญาให้ดีก่อนวาง เพราะหากยกเลิกอาจถูกหักตามข้อตกลง
- เงินดาวน์ คำนวณจากราคาซื้อขายหักด้วยวงเงินกู้ที่คาดว่าจะได้ ประเมินแบบเผื่อเหลือเผื่อขาดไว้จะปลอดภัยที่สุด
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ อัตราตามกฎหมายอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทรัพย์สิน โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายตกลงแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง แต่สามารถตกลงกันได้ตามสัญญา
- ค่าจดจำนอง อัตราตามกฎหมายอยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้ มักเป็นฝั่งผู้กู้ และธนาคารหลายแห่งมีโปรโมชันฟรีค่าจดจำนองเป็นช่วง ๆ
- ภาษีฝั่งผู้ขาย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ โดยหลักเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย แต่ควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าใครจ่ายส่วนไหน เพื่อเลี่ยงข้อโต้แย้งในวันโอน
- ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด เช่น ค่าประเมินราคาทรัพย์ (บางธนาคารเรียกเก็บ บางแห่งฟรี) และเบี้ยประกันอัคคีภัยหรือประกันชีวิตผู้กู้ตามเงื่อนไขโปรโมชัน
ทั้งนี้ ปัจจุบันมักมีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมจากภาครัฐเป็นระยะ รวมถึงโปรโมชันของแต่ละธนาคาร จึงควรสอบถามเจ้าหน้าที่ธนาคารหรือสำนักงานที่ดินถึงอัตราที่ใช้จริง ณ วันที่ทำรายการ
กำลังมองหาบ้านอยู่ไหม? ดูประกาศจริงได้เลย
เมื่อข้อมูลและงบประมาณพร้อมแล้ว อีกหนึ่งก้าวสำคัญคือการหาทรัพย์ที่ใช่ ลองดูประกาศจริงจากเจ้าของและนายหน้าบน Kaibaan.in.th เช่น ขายคอนโด The Base Park East 1 ห้องนอน ขนาด 37 ตรม. และ ขายทาวน์โฮม หมู่บ้านพฤกษาพรีเว่ รัชดา-รามอินทราตัดใหม่ ส่วนตัวเลือกอื่น ๆ ดูได้ที่ หมวดบ้าน และ หมวดคอนโด มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดให้เลือกหลากหลายทำเล
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน
ควรเริ่มเตรียมตัวก่อนยื่นกู้นานแค่ไหน?
แนะนำอย่างน้อย 3-6 เดือน โดยเฉพาะหากมีหนี้ค้างหรือประวัติชำระล่าช้า เพราะการปรับปรุงเครดิตต้องใช้เวลา และอย่าลืมตรวจรายงานเครดิตบูโรของตัวเองก่อนยื่น จะได้รู้ว่ามีจุดไหนต้องแก้ก่อน
ถ้ากู้ไม่ผ่าน ควรทำอย่างไร?
เริ่มจากถามเจ้าหน้าที่ว่าติดที่ปัจจัยใด จะได้แก้ให้ตรงจุด เช่น เคลียร์หนี้บางก้อน เพิ่มเอกสารรายได้ หาผู้กู้ร่วม หรือลดวงเงินกู้ลง แล้วเว้นระยะให้ข้อมูลเครดิตอัปเดตก่อนยื่นใหม่ ไม่ควรยื่นรัว ๆ หลายธนาคารในเวลาสั้น ๆ เพราะจะยิ่งเสียประวัติการสอบถามเครดิต
เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้ประมาณเท่าไหร่?
ไม่มีตัวเลขตายตัว เพราะขึ้นอยู่กับภาระหนี้เดิมและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร แต่ประเมินคร่าว ๆ ได้จากเกณฑ์ DSR โดยนำรายได้สุทธิต่อเดือนหักภาระหนี้ทั้งหมด แล้วเทียบกับยอดผ่อนที่จะเพิ่มขึ้น ทางที่ดีคือปรึกษาธนาคารหรือผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อเพื่อประเมินเบื้องต้นก่อนวางเงินจอง
สรุป
การขอสินเชื่อบ้านไม่ใช่เรื่องน่ากลัว หากเตรียมตัวเป็นระบบ เริ่มจากเช็กเครดิตตัวเอง ประเมินกำลังผ่อน เตรียมเงินดาวน์และเอกสารให้ครบ เปรียบเทียบข้อเสนอหลายธนาคาร และวางแผนค่าใช้จ่ายวันโอนไว้ล่วงหน้า ทำตามขั้นตอนในบทความนี้ โอกาสได้บ้านในฝันพร้อมเงื่อนไขที่ไหวก็อยู่ไม่ไกล
พร้อมหรือยัง? เริ่มจากหาทรัพย์ที่ใช่ที่ Kaibaan.in.th หมวดบ้าน หรือ หมวดคอนโด แล้วนำคู่มือนี้ไปใช้ตอนยื่นกู้ — ซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาฯ ครบ จบที่เดียว